’21년 주거재생혁신지구

신청 가이드라인

2021. 9. 24.

	목 차

1. 제도개요 및 지원사항	1

2. 신청요건 및 방법	5

3. 평가방법 및 기준	9

참고. 주거재생혁신지구 국가시범지구 선정 평가 기준	12

별첨1. 주거재생혁신지구 작성 안내 및 관련 양식	13

별첨2. 주거재생혁신지구 지정 동의서 양식	35

1. 제도개요 및 지원사항

□ 주거재생혁신지구 개요

ㅇ (목적) 공공 주도로 쇠퇴지역 내 주거재생을 촉진하기 위해 주거·복지·생활편의 등이 집적된 지역거점을 조성하는 지구단위 사업

* 주택공급 확대방안(‘21.2.4)을 통해 신규도입 되었으며, 주거복합 특화형 지역거점을 조성한다는 점이 일반 혁신지구와의 차이점

ㅇ (대상지) 인구 감소 등 쇠퇴한 도시지역(도시재생활성화지역 등) 중 노후·불량 건축물*이 2/3 이상인 주거취약지(국·공유지 등 제외 2만m2 미만)

* 20년경과 건축물, 빈집, 안전등급 D·E등급 건축물, 공사중단건축물 등

ㅇ (특징) 원활한 부지확보를 위해 제한적 수용방식*을 적용하고, 입지규제최소구역 의제 및 기반시설·생활SOC 설치를 위한 국비·기금 지원

* 토지면적 토지주 2/3 이상 및 토지주 총수의 2/3 이상 동의를 얻어 시행

< 참고: 기존 혁신지구 및 주거재생 혁신지구 특징 비교 >

구분	기존 혁신지구	주거재생 혁신지구
목적	- 산업·상업·주거 등의 기능이 2개 이상 집적된 지역거점* 개발 * 산업중심·문화관광·주거복합 등 다양하게 시행	- 노후 주거지 재생을 위한 주거 중심 지역거점(주거복합 특화) 개발
기본요건	- 쇠퇴지역 요건* 중 2개 이상 충족 * 인구·산업체수 감소, 노후주택 증가	- 쇠퇴지역 요건* 중 2개 이상 충족 * 인구·산업체수 감소, 노후주택 증가 - 빈집, 공사중단건축물 등이 2/3 이상인 주거취약지
부지규모	- 1만m2∼20만m2 권장(최대 50만m2)	- 국·공유지 제외 2만m2 미만
토지 수용요건	- 수용권 발생하지 않음	- 제한적 수용 가능 (면적의 2/3, 소유자의 2/3 이상 동의)

ㅇ (시행자) 지자체, 공공기관*, 지방공사 또는 공공이 총지분의 50% 초과 출자한 법인** 등이 단독 또는 공동으로 시행 가능(법 제44조)

* LH, HUG, 철도공사, 국가철도공단, 농어촌공사, JDC, 캠코, 한국공항공사, 인천국제공항공사, 항만공사

** 주택도시기금 또는 지자체, 공공기관, 지방공사가 총 지분의 50%초과 출자(공동 출자 포함)한 법인

ㅇ (시행방법) ①시행자가 혁신지구 전부·일부를 사용할 수 있는 권원을 확보하여 추진, ②혁신지구로 중복 지정된 종전사업 구역에서 재생법 및 종전 사업법에 따라 추진(법 제45조)

- 토지 등을 수용·사용하는 방식으로 주거재생혁신지구 추진 가능(법 제55조의2)

* 주거재생혁신지구 지정 및 시행계획인가는 토지보상법에 따른 사업인정 및 고시를 의제함(도시재생법 제55조의2제4항 및 토지보상법 제20조제1항, 제22조)

ㅇ (사업선정 후 절차)

① 지구지정

- (국가시범지구 법§56) 전략계획수립권자가 계획수립 및 의견청취 후 혁신지구계획 승인 신청시 특위를 거쳐 국토부장관이 지구지정(법§33 준용)

② 시행계획인가

- 사업시행자는 시행계획을 작성하여 전략계획수립권자에 제출하고, 전략계획수립권자는 의견청취, 지방재생위원회 심의 등을 거쳐 시행계획인가(법 제20조 준용, 지구 고시일부터 3년이내)

* 시행계획인가권자는 일반혁신지구, 국가시범지구 모두 전략계획수립권자로 동일

- 시행계획인가 관련하여 건축‧도시‧교통‧재해 등 타 위원회 사항을 특위(실무위원회)에서 일괄하여 통합심의 가능(법 제48조)

□ 국비지원

ㅇ (국비보조) 혁신지구 재생사업을 위한 기반시설, 생활 SOC 등 공공지원시설 설치*비용에 대한 국비지원**(공공지원시설 시설별 안분하여 보조)

* 주차장, 도로, 공원, 공동이용시설(놀이터, 마을회관, 마을도서관), 공공복지시설 등(임대주택, 공공청사는 제외)

** 지구지정 이후 시행계획인가를 위한 비용은 일부 지원가능

- 사업성 분석 자료(별지서식 4호)를 토대로 국비지원 적정성 평가 후 지원 여부를 결정, 뉴딜사업으로 기 지원된 단위사업은 지원 배제

ㅇ (지원규모) 총 사업비의 15% 범위 내에서 250억 한도로 5년간  국비지원

- (지원방식) 국비는 전략계획수립권자에게 교부*, 승인된 혁신지구 계획에 따라 공공시설 설치 용도 및 사업기간**에 맞게 집행

* 지방비 매칭 : 특별시 60%, 광역시 및 특별자치시 50%, 시·군·구 40%

□ 기금지원

ㅇ 주택도시기금 출자(20%한도) 및 융자(50%한도) 지원*

* ｢주택도시기금법｣제9조제2항에 따라 혁신지구재생사업은 기금지원 대상

구 분		출 자	융 자
한 도		총사업비 20% 이내	총사업비 50% 이내
요 건		(기금 내부수익률) 2.5% 이상	(이율) 年1.8%(변동금리, 혁신지구사업)

□ 혁신지구 특례 및 행정지원

ㅇ (입지규제최소구역) 입지규제최소구역을 활용하여 용도지역 변경 및 건폐율·용적률 최대한도 완화 가능(법 제41조제4항 제10호)

* 혁신지구계획에 입소구역을 포함하기 위해서는 혁신지구계획 승인 신청 전에 지방도시계획위원회 심의를 거쳐야 함

<입지규제최소구역 용도지역·용적률 상향 예시>

- (1종·2종 일반주거) 용도지역 1종 상향 또는 3종 일반주거지역으로 상향, 소유자 및 세입자 현황 등 감안시 필요한 경우 준주거지역으로 상향 지원

- (3종 일반주거·준주거) 용도지역 1종 상향 또는 법적 상한 용적률의 120%까지 상향 지원

- 국가시범지구에 한하여 입지규제최소구역 계획수립 기준(복합기능, 주거비율) 및 지정가능 면적 기준 완화(법 제56조, 시행령 제54조)

- (건축규제) 조례 등의 건폐율·용적률 최대한도*, 주차장설치기준, 건축물 최고높이 제한을 완화(법 제54조, 제32조)

* 국토계획법 제77조,제78조에서 위임한 조례로 정한 건폐율·용적률 최대한도의 예외

- (통합심의) 지구지정 및 시행계획인가 관련 건축‧도시‧교통‧재해 등 사항을 특위 또는 실무위원회(위임사항)에서 일괄 심의(법 제48조)

< 통합심의 대상 – 법 제48조제1항 >

통합심의 사항	관련 위원회
1. 「건축법」에 따른 건축물의 건축 등에 관한 사항	건축위원회
2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시ㆍ군관리계획에 관한 사항(입지규제최소구역에 관한 사항을 포함)	지방도시계획 위원회
3. 「경관법」에 따른 경관 심의에 관한 사항	경관위원회
4. 「국가통합교통체계효율화법」에 따른 복합환승센터에 관한 사항	국가교통위원회
5. 「도시교통정비 촉진법」에 따른 교통영향평가에 관한 사항	교통영향평가 심의위원회
6. 「자연재해대책법」에 따른 재해영향평가 등에 관한 사항	재해영향평가 심의위원회
7. 「교육환경 보호에 관한 법률」에 따른 교육환경평가서에 관한 사항	시·도교육환경 보호위원회
8. 그 밖에 전략계획수립권자가 통합심의가 필요하다고 인정하여 특별위원회에 부의하는 사항	-

ㅇ (행정지원) 부처간, 중앙·지자체 간 긴밀한 협의에 의한 사업추진, 특위 실무위원회 구성 및 통합심의를 통한 절차 간소화 지원

□ 향후 활성화 계획 신규 수립

ㅇ 활성화계획 미수립지역에 혁신지구를 지정한 경우 혁신지구 시행계획인가부터 2년 이내에 활성화계획 수립의무(법 제46조)

- 혁신지구계획 신청 시 향후 수립할 신규 활성화계획의 유형(경제기반형·우리동네살리기 제외), 범위 등에 대한 개괄 내용*(세부 단위사업은 제외)도 미리 포함

* 1～2페이지 정도로 유형, 범위에 대한 개괄적인 내용만 포함(가이드라인 양식 10번 참고)

2. 신청요건 및 방법

□ 신청요건

① 빈집, 노후·불량건축물 등이 밀집하여 주거환경 개선이 시급한 지역으로 아래 요건 충족*하는 건축물이 전체 건축물의 2/3이상

* 시행령 제2조의2제1항

① 준공 20년 이상 건축물 ② 빈집 ③ 공사중단 건축물 ④ 안전등급 D·E등급 건축물

② (사업규모) 2만 제곱미터 미만 (국가 또는 법 제44조제1호∼4호에 해당하는 자가 소유한 토지 면적 제외)

③ 도시재생법 상 쇠퇴지역 요건* 중 2개 이상 충족하는 지역

* 법 제13조제4항 ①인구감소 ②총사업체수 감소 ③노후건축물 증가

※ 쇠퇴지역 진단범위 : 읍면동 기준 또는 집계구 활용

※ 쇠퇴분석은 통계작성기관에서 공식적으로 발표한 최신 데이터를 활용하여 실시
(참고: 도시재생종합정보체계(공지사항 211번) 도시쇠퇴현황자료(20.12기준) 게시)

④ 주거·복지·생활편의 등 복합기능이 집적된 지역거점을 조성할 필요가 있는 지역 등(법 제56조) * 국가시범지구 지정시에 추가되는 요건

⑤ (신청주체) 전략계획수립권자*

* 특별시장·광역시장·특별자치시장 또는 특별자치도지사, 시장·군수

□ 신청방법

주거재생혁신지구 선정 평가 신청

ㅇ (제출기한) 2021년 10월 14일, 18:00

* 우편·택배·인편 제출 시 기한 내 도착분에 한해 인정

ㅇ (제출서류) 공문(전자문서), 국가시범지구계획안(도서포함), 평가검토서(참고·증빙포함), 전자도면(시범지구 경계 등)을 기한 내 제출

< 신청 및 서류제출 방법>

구분	공문 제출	서류 제출	파일 제출
제출내용	공문(전자문서) 및 국가시범지구 평가신청서 사본 (직인날인 스캔본 PDF 파일) 각 1부	-신청서원본 (직인날인) 1부 -시범지구계획 15부 (신청서, 계획서, 별지, 증빙포함) -평가검토서 15부 (사업요약서, 별지, 사업검토서, 증빙 등)	-신청서 (한글파일 및 PDF) -시범지구계획 (한글파일 및 PDF) 한글(*.hwp) 편집 (일부 그림 등은 PDF, PPT, 등으로 편집 후 그림파일 변환·삽입 가능) -평가검토서 (한글파일 및 PDF) -시범지구계 관련 파일 : 국가시범지구 구역계, 용도지역·지구·구역, 연속지적도 ※ 활성화지역일 경우 구역계 첨부
제출방법	전자문서 (전략계획수립권자 제출)	방문 또는 우편·택배 (도시재생지원기구)	도시재생종합정보체계에 파일 업로드 (업무사용자로 사전등록 필요)
제출처	국토교통부 도시재생사업기획단 도시재생경제과	대전광역시 유성구 엑스포로 539번길 99, LH 도시재생지원기구	도시재생 종합정보체계 (www.city.go.kr) > 사업계획서 접수 > 주거재생 혁신지구

주거재생혁신지구 지구지정 요청

ㅇ (제출기한) 평가신청자 대상으로 추후 공지

* 우편·택배·인편 제출 시 기한 내 도착분에 한해 인정

ㅇ (제출서류) 공문(전자문서), 평가 결과를 반영·보완한 국가시범지구계획안(도서포함), 평가검토서(참고·증빙* 포함) 전자도면(시범지구 경계 등)을 기한 내 제출

* 국가시범지구계획(안) 수립을 위한 공청회 개최 결과문서, 지방의회 의견청취 결과문서, 관계 행정기관 협의문서, 토지등 소유자 지구지정동의서 등 포함

※ 해당 신청분의 혁신지구계획(안)에 대한 사전절차(공청회, 지방의회 의견청취, 관계 행정기관 협의)만 인정

< 신청 및 서류제출 방법>

구분	공문 제출	서류 제출	파일 제출
제출내용	공문(전자문서) 및 국가시범지구 지정요청서 사본 (직인날인 스캔본 PDF 파일) 각 1부	-요청서원본 (직인날인) 1부 -시범지구계획 15부 (요청서, 계획서, 별지, 증빙포함) -평가검토서 15부 (사업요약서, 별지, 사업검토서, 증빙 등)	-요청서 (한글파일 및 PDF) -시범지구계획 (한글파일 및 PDF) 한글(*.hwp) 편집 (일부 그림 등은 PDF, PPT, 등으로 편집 후 그림파일 변환·삽입 가능) -평가검토서 (한글파일 및 PDF) -시범지구계 관련 파일 : 국가시범지구 구역계, 용도지역·지구·구역, 연속지적도 ※ 활성화지역일 경우 구역계 첨부
제출방법	전자문서 (전략계획수립권자 제출)	방문 또는 우편·택배 (도시재생지원기구)	도시재생종합정보체계에 파일 업로드 (업무사용자로 사전등록 필요)
제출처	국토교통부 도시재생사업기획단 도시재생경제과	대전광역시 유성구 엑스포로 539번길 99, LH 도시재생지원기구	도시재생 종합정보체계 (www.city.go.kr) > 사업계획서 접수 > 주거재생 혁신지구

□ 유의사항

ㅇ 도시재생 종합정보체계에 업로드 하는 파일은 다음 형식으로 명명

* (예시) 국가시범지구 평가신청서-경기-00시

ㅇ 국가시범지구계획(안)(평가신청서 혹은 지정요청서, 시범지구계획(안) 포함, 15부), 평가검토서(15부)는 반드시 각 1권으로 제책(좌편철)

※ 국가시범지구 평가신청 및 지정요청, 시범지구계획(안), 평가검토서 작성 등과 관련된 궁금한 사항은 도시재생 종합정보체계 내 “질의응답(Q&A) 게시판”을 통해 질의

<참고: 전자도면 파일 제출방법>

▸ GIS 프로그램을 활용하여 사업지역의 경계를 나타내는 전자도면 파일 (shapefile) 제출

▸ 구역계 유형(shape geometry type)은 폴리곤(polygon) 형태여야 하며, 폴리라인(polyline)인 경우 폴리곤으로 폐합

▸ 전자도면이 캐드파일인 경우 구역계 레이어(layer) 또는 피처(feature)만 선택하여 GIS 셰이프파일(shapefile)로 변환 또는 내보내기 수행

* 캐드 좌표계를 연속지적도의 좌표계로 변환

▸ GIS 프로그램에서 당해 지역 연속지적도와 구역계를 표시했을 때
경계 부분이 잘 중첩되는지 확인(필요시 투영변환 또는 지리보정)

* 베셀(Bessel) 타원체 기반 중부원점 TM 투영좌표계(EPSG: 5174) 사용

** 투영좌표원점(127.0)은 수정 중부원점(127.002891)으로 보정(define projection)

▸ 최종 송부할 GIS 파일은 반드시 4개의 파일(*.shp, *.dbf, *.shx, *.prj)을 포함하여야 하며, 이를 하나의 파일로 압축*하여 제출

* (예시) 국가시범지구-전자도면-경기-**시.zip

▸ 캐드 파일 제출, 셰이프파일(shapefile) 4개 중 일부 누락, 중부원점 좌표계가 아닌 경우 등은 반려될 수 있음

3. 평가방법 및 기준

□ 평가위원회 구성

ㅇ (평가위원회) 건축·도시·교통·환경 등 관련 분야의 학식이 풍부하고 경험있는 전문가*를 대상으로 5~7인의 평가위원회 구성

* 특위·실무위원회 위원과 도시계획 등 실무전문가

ㅇ (평가지원) 혁신지구 지정요건 및 국가시범지구 지정요청 등 사전  적격성을 검증하고, 접수·현장실사 등 평가전반을 도시재생지원기구에서 수행

□ 평가대상·기준

ㅇ (계획승인) 선도적 혁신지구 구현과 도시재생 촉진을 위한 혁신지구계획의 적정성 및 사업의 실현가능성, 사업효과 등을 평가

⇒ 선정물량 내 평가점수가 60점이상, 고득점 순으로 선정

< 평가배점표 >

항목 (배점)	거버넌스 (20점)		국가시범지구 적정성(20점)		사업 실현가능성 (35점)			사업효과 (25점)		가점
세부항목	행정 지원 역량 (10)	시행자 협력 기반 (10)	선도적 가치 (10)	거점 역할 (10)	부지 확보 (15)	사업 구체화 및 운영 방안 (15)	사업비 적정성 및 사업 안정성 (5)	주거환경 개선 효과 (15)	사회적 효과 (10)	신속성 (2)	공적 임대 주택 (5)

* 가점 총액은 최대 5점까지 부여

ㅇ (국가지원사항) 전략계획수립권자가 요청한 기반시설 및 생활SOC 조성에 필요한 국비지원의 적정여부 등 평가

⇒ 사업성 분석 결과를 토대로 평가위원회에서 국비지원 적정여부를  판단하고, 국비지원 여부는 특위에서 최종 결정

□ 평가절차

< 평가체계 >		<평가내용 >
주거재생혁신지구 평가 신청		국가시범지구계획 제출(전략계획수립권자)
⇩
➊사전적격성 검증(미충족시 탈락)		-혁신지구 신청 요건 등 사전적격성 검증
⇩
➋현장실사		-지자체 발표 및 평가위원 질의응답
⇩
➌종합평가(발표평가)		-혁신지구 계획 및 국가지원사항 평가
⇩
주거재생혁신지구 국가시범지구 지정 요청		종합평가결과 반영하여 최종 국가시범지구 계획 제출(전략계획수립권자)
⇩
➍도시재생특별위원회 심의		-혁신계획승인 및 국가지원사항 결정
⇩
지구지정 고시		-관보 고시 및 열람(국토교통부 장관 또는 전략계획수립권자)

① (사전적격성 검증) 혁신지구 지정요건 등 검토(탈락* 시 현장실사 제외)하여, 사업성분석 후 종합평가 시 국비지원 여부 검토자료로 활용

* 주거재생혁신지구 요건, 쇠퇴도, 국가시범지구 요건 모두 충족해야 현장실사 진행

② (현장실사) 사전 적격성 검증 통과 대상지를 현장방문하고, 지자체의 혁신지구계획(안) 발표 후 질의응답 진행

* 지자체 발표, 평가위원 질의응답, 현장실사로 구성 (90분이내)

③ (종합평가) 현장검토 의견에 대한 조치계획 최종발표 및 질의응답 후 계획선정 여부 및 국가지원사항 평가

* 주거재생혁신지구는 2.4대책에 따른 시장관리방안 적용

- (소분과위원회) 종합평가 시 선정을 위해 추가 확인이 필요한 경우 평가위원 중 일부로 소분과위원회를 구성하여 확인·검증(필요시 운영)

⑤ (특위심의) 특별위원회 심의를 통해 사업 최종 선정

□ 평가기준

평가항목 (배점)	세부 항목	중점사항
거버넌스 (20점)	행정지원 역량(10)	행정지원 역량 기반 구축, 중앙정부 협의정도, 지자체 추진의지 등
	시행자 협력기반(10)	시행자 및 관련기관 간 MOU 등 협력체계(시행자간 조직체계 구축)의 구체성과 실효성
국가 시범지구 적정성 (20점)	선도적 가치(10)	지역쇠퇴 현상 해결 및 기존 재생사업의 견인역할 해당 지역의 주거환경 개선 가능성
	거점역할(10)	도입기능(주거·상업·복지·산업·행정)의 집적여부
사업의 실현가능성 (35점)	부지확보(15)	부지권원·소유권 확보 계획
	사업구체화 및 운영방안(15)	시설도입기능 구체화 및 공간계획, 입주·유치계획(MOU 체결, 입주확약서 제출 등), 운영주체 및 운영비, 입주·분양계획의 적정성
	사업비 적정성 및 사업의 안정성(5)	총사업비 대비 출융자 비율 및 재원조달계획 등 사업성의 적정성 미분양시설물 조치계획 등 사업추진 안정성 확보방안
사업효과 (25점)	주거환경개선효과(15)	빈집, 노후·불량 건축물 등 주거환경 개선, 주택공급효과
	사회적 효과(10)	생활SOC·커뮤니티 효과, 주거비용 절감, 개발이익 선순환
가점 (최대 5점까지 부여)	신속성(2)	사업 착공 조기화(시행계획인가 시점)에 따른 가점
	공적임대주택(최대5점)	사업계획에 공적임대주택 공급계획(공급물량)에 따른 가점
계	평가배점 합계

※ 본 가이드라인에 없는 사항은 국토부 협의를 통해 적용여부 판단

참고		주거재생혁신지구 국가시범지구 선정 평가 기준

구분 (배점)	세부항목 (배점)			기준	점수범위
					매우 우수	우수	보통	미흡	매우미흡
거버넌스 (20점)	행정지원 역량(10)	□행정지원 역량기반 구축	정성	-지자체 기반 구축 및 추진의지 등 -중앙정부 협의 정도 등 -관련부서 협의 실적 등	10	8	6	4	2
	시행자 협력기반 (10)	□시행자 및 관련기관 간 조직 및 구성, MOU 등 협력체계의 구체성과 실효성	정성	-사업시행자 구성여부 -시행자 간 MOU 협약 등 -시행자간 업무 및 역할분담 -각종 설립, 인가 등 증빙서류	10	8	6	4	2
국가 시범지구 적정성 (20점)	선도적 가치 (10점)	□지역쇠퇴 현상 해결 및 기존 재생사업의 견인역할	정성	-혁신지구(도시재생사업)의 필요성 -제시된 기능이 대상지(주변)의 쇠퇴현상 해결 및 기타 추진 예정인 재생사업의 촉진 가능성 여부 -해당지역의 주거환경 개선 가능성	10	8	6	4	2
	거점역할 (10점)	□기능 집적여부 (산업・상업・주거・복지・행정 등)	정성	-기능집적에 따른 지역쇠퇴해소	10	8	6	4	2
사업의 실현 가능성 (35점)	부지확보 (15점)	□부지에 대한 소유권·지상권·사용승낙 등 사용권원 확보 계획	정성	기 확보된 부지 권원 토지등 소유자 지구지정 동의서 확보 계획	15	12	9	6	3
	사업 구체화 및 운영방안 (15)	□시설도입기능 구체화 및 공간계획, 입주계획 (MOU 체결, 입주확약서 제출 등), 운영주체 및 운영비	정성	-도입시설의 구체화계획 여부 -도입시설의 입주, 분양계획 여부 -운영비, 임대・임차, 수익구조 분배 등 세부운영계획 여부 -입주·분양계획의 적정성 등	15	12	9	6	3
	사업비 적정성 및 사업안정성 (5)	□총사업비 대비 출융자 비율 및 재원조달계획 등 사업성의 적정성 □미분양시설물 조치계획 등 사업추진 안정성 확보	정성	-총사업비 대비 지방비 부담비율 -안정적인 재무구조 -사업산출의 적정성 -재정지원의 타당성 및 사업 최소요구비용 -미분양시설물 조치계획 등 사업추진 안정성 확보방안	5	4	3	2	1
사업의 효과 (25점)	주거환경 개선효과 (15)	□빈집, 노후·불량건축물 등 주거환경 개선, 주택공급효과	정성	-해당지역의 주거환경 개선 효과 -토지소유자 및 세입자 이주대책의 적정성 -주택공급효과	15	12	9	6	3
	사회적 효과 (10)	□생활SOC·커뮤니티 효과, 주거비용 절감, 개발이익 선순환	정성	-개발이익 일부를 ‘임대료(분양가)인하, 운영비용, 설치비용’으로 계획하였는지 여부 -생활SOC등 공급으로 인한 지역주민 편의성 개선 등	10	8	6	4	2
가점 (최대 5점까지 부여)		□신속성(시행계획인가 시점)	정량 (정성)	-지구지정 후 1년 이내 시행계획인가 계획 (계획의 적정성 심사 후 가점부여)	+2
		□공적임대주택공급(물량)계획	정량	-임대주택 공급(300호이상)	+5
				-임대주택 공급(200~299호)	+4
				-임대주택 공급(100~199호)	+3
				-임대주택 공급(50~99호)	+2

별첨1		주거재생혁신지구 작성 안내 및 관련 양식

1. 작성안내

□ 공모 신청시에는 ‘주거재생혁신지구 평가신청서’제출, 종합평가 이후 최종안건 제출시 ‘주거재생혁신지구 지정요청서’ 제출

□ 지구계획서 및 평가검토서는 작성양식 등을 참조하여 작성

ㅇ 주거재생 혁신지구계획서는 표지, 요청서(사본), 목차, 본문(30쪽 내외) 및 참고자료(분량제한 없음), 증빙자료 순으로 구성

ㅇ 평가검토서는 표지, 목차, 본문(30쪽 내외) 및 증빙자료 순으로 구성

ㅇ 주거재생 혁신지구계획서 및 평가검토서는 참고·증빙자료를 포함하여 각각의 책자로 구성하며, 양면인쇄하여 좌편철 제책

□ 본문은 A4 30쪽 내외로 하며, 초과분량은 참고․증빙자료로 첨부하되, 순서에 따라 별첨

ㅇ 본문 구성은 지역 여건에 등에 따라 달리 작성 가능하나, 가급적 제시된 목차를 유지

ㅇ 글자 크기는 본문 13포인트를 기준으로 하며, 줄간격 160%로 작성

ㅇ 전체 사업계획도를 A3 사이즈로 작성·첨부하며, A4 사이즈에 맞추어 접어서 제출

ㅇ 해당지역의 현황과 활동을 이해할 수 있는 사진과 도면을 활용하되, 해당지역과 무관한 해외사례 및 타 지역 사진은 사용하지 않음

ㅇ 관련된 참고자료 및 증빙자료의 위치를 본문에 표시

* (예) <참고1> 쇠퇴도 평가결과(☞42p) <증빙1> 도입시설 수요분석 결과(☞52p)

ㅇ 증빙자료는 핵심사항 위주로 첨부

* (사례1) 사업대상지 소유권 확보 여부를 증빙을 위해 필지별 토지대장 모두 첨부

** (사례2) 시행자간 MOU 협약회의, 운영방안 등 실적 위주로 정리·제시

2. 평가신청서 양식

주거재생혁신지구 국가시범지구 평가신청서

신청인

기관명/신청인

ㅇㅇ시·도 ㅇㅇ시·군/ㅇㅇ시장  홍 길 동

담당부서

ㅇㅇ실·국 ㅇㅇ과

부 서 장

지방행정사무관  ㅇ ㅇ ㅇ (☎ 032-345-6789)

담 당 자

지방시설주사    ㅇ ㅇ ㅇ (☎ 032-    -    )   ※ 사무실전화

지방시설서기    ㅇ ㅇ ㅇ (☎ 032-    -    )

신청내용

지 구 명

사업위치

○○시 ㅇㅇ구 △△동 000번지 일원   ※ 법정동+대표지번

사업기간

사업의 착수 및 완료일, 시행계획 작성예정일, 시행계획인가 신청일

뉴딜사업

기존 뉴딜사업(‘00,**형) 중첩여부, 전략계획 상 활성화지역 지정 여부 등

지구면적

전체: 00,000㎡ (현재 용도지역·지구·구역)

사유지: 00,000㎡

시행자/시행방식

사업시행자(공동시행의 경우 모두 기재)

지구단위계획

지구단위계획 포함여부(  ) 및 포함 시 구분(기존/신규)

입지규제최소구역

입지규제최소구역 지정 포함여부

종전사업

종전사업(해당법령) 해당여부 및 시범지구 중복면적

지정요건

쇠퇴기준(인구, 사업체, 건축물 중 충족항목 기재)

빈집, 노후·불량건축물 등 밀집하여 주거환경 개선이 시급한 지역(시행령제2조의2제1항 해당조항)

국가시범지구요건(법제56조 및 시행령제54조제1항 해당조항)

재원조달

(억원)

합계

재정보조

사업비

국비

(요청액)

지방비

(매칭액)

지자체

공공기관

민간

기금

출자

융자

1,234

사업내용

사업의 내용과 목적, 기대효과가 잘 들어나도록 3줄 이내 요약

제출서류

사업계획서 15부, 전자도면(파일) 1부

위와 같이 주거재생 혁신지구 국가시범지구 선정 평가를 신청합니다.

직인

년  월   일

○ ○ ○ 시장   홍   길  동

국토교통부장관  귀하

3. 요청서 양식

주거재생혁신지구 국가시범지구 지정요청서

신청인

기관명/신청인

ㅇㅇ시·도 ㅇㅇ시·군/ㅇㅇ시장  홍 길 동

담당부서

ㅇㅇ실·국 ㅇㅇ과

부 서 장

지방행정사무관  ㅇ ㅇ ㅇ (☎ 032-345-6789)

담 당 자

지방시설주사    ㅇ ㅇ ㅇ (☎ 032-    -    )   ※ 사무실전화

지방시설서기    ㅇ ㅇ ㅇ (☎ 032-    -    )

신청내용

지 구 명

사업위치

○○시 ㅇㅇ구 △△동 000번지 일원   ※ 법정동+대표지번

사업기간

사업의 착수 및 완료일, 시행계획 작성예정일, 시행계획인가 신청일

뉴딜사업

기존 뉴딜사업(‘00,**형) 중첩여부, 전략계획 상 활성화지역 지정 여부 등

지구면적

00,000㎡ (현재 용도지역·지구·구역)

사유지: 00,000㎡ / 이외(소유자): 00,000㎡

시행자/시행방식

사업시행자(공동시행의 경우 모두 기재)

지구단위계획

지구단위계획 포함여부(  ) 및 포함 시 구분(기존/신규)

입지규제최소구역

입지규제최소구역 지정 포함여부

종전사업

종전사업(해당법령) 해당여부 및 시범지구 중복면적

지정요건

쇠퇴기준(인구,사업체, 건축물 중 충족항목 기재)

빈집, 노후·불량건축물 등 밀집하여 주거환경 개선이 시급한 지역(시행령제2조의2제1항 해당조항)

국가시범지구요건(법제56조 및 시행령제54조제1항 해당조항)

부지권원확보   %(소유권 %, 임차권 %, 사용승낙 %, 기타 %)

토지등 소유자 동의율   %(토지면적의   %, 토지 소유자 총수의   %)

재원조달

(억원)

합계

재정보조

사업비

국비

(요청액)

지방비

(매칭액)

지자체

공공기관

민간

기금

출자

융자

1,234

사업내용

사업의 내용과 목적, 기대효과가 잘 들어나도록 3줄 이내 요약

제출서류

사업계획서 15부, 전자도면(파일) 1부

위와 같이 주거재생 혁신지구 국가시범지구 지정을 요청합니다.

직인

년  월   일

○ ○ ○ 시장   홍   길  동

국토교통부장관  귀하

4. 주거재생 혁신지구계획(안) 양식

00 주거재생 혁신지구 국가시범지구계획(안)

- 사업명 -

2021. 00. 00.

○○시·군

5. 혁신지구계획 포함사항(목차)

Ⅰ. 기본내용
	요청서 및 목차
	혁신지구 개요		ㆍ지정배경, 기대효과, 범위(위치, 면적, 위치도, 범위설정 근거(토지소유, 지형·지물, 도시계획사항, 지역여건 등)
	지역여건 및 대상지 현황분석		ㆍ상위(관련)계획 및 법령검토, 대상지 입지·사회적 여건분석, 현황사진, 토지 및 건축물조서 (토지소유권·규모·이용, 건축물-규모·경과년수·층수·구조· 허가유무 등 필요사항)
	지정요건 검토		ㆍ쇠퇴도, 주거재생혁신지구 요건, 국가시범지구 요건
	혁신지구 목표 및 전략		ㆍ혁신지구 달성 목표, 전략, 비전 및 컨셉
	혁신지구 기본구상		ㆍ토지이용, 기능, 역할 등 혁신지구 기본방향
	건축계획(안)		ㆍ건축개요, 건축배치도, 조감도 등
	부동산시장영향 대책		ㆍ젠트리피케이션(둥지내몰림) 부작용 대응방안(상생협의체, 상생계획, 상생협력상가 공급계획 등) ㆍ부동산 가격상승 등 부작용 대책(사업추진 단계별 대상지 및 인근지역 투기방지 및 가격관리대책, 모니터링 및 단속계획, 도시계획적 수단 등 제시) * 주거재생혁신지구는 2.4대책에 따른 시장관리방안 적용
Ⅱ. 혁신지구계획(법 제41조제4항 제1호∼제11호)
	1호 명칭·위치·면적, 지정 목적과 시행기간		ㆍ지정목적(지역특성 감안 국가시범지구의 지정 목적 설명) ㆍ시행기간(시행계획인가 접수 예정일, 사업착공에서 사업완료 기간 명시, 법 제43조를 고려하여 시행기간 작성)
	2호 혁신지구 사업 시행자		ㆍ제44조 각 호의 어느 하나 기재
	3호 혁신지구 사업 시행방식		ㆍ제45조 각 호의 어느 하나 기재, 개발방식 기재
	4호 주요 도입기능 및 토지이용계획		ㆍ주요도입기능, 인구(이용인구/주거인구)·사업체·주택·상업시설 수요 추정 ㆍ주택건설사업계획(공공주택특별법 제35조 참고, 입주·분양계획 등 포함) ㆍ토지이용계획
	5호 수용인구 등에 관한 개발밀도 계획		ㆍ상위계획 및 주변지역 수요예측을 반영한 인구수용계획 및 획지별 밀도계획 수립
	6호 도시재생기반시설의 설치‧정비에 관한 계획		ㆍ도시재생기반시설 및 도시·군계획시설의 신설 및 변경 관련 사항 ㆍ생활SOC 및 공동이용시설 등의 설치·정비계획 ㆍ교통처리계획
	7호 철거되는 주택의 소유자 및 세입자에 대한 주거 및 생활안정 대책		ㆍ해당사항이 있는 경우 작성 ㆍ임대주택 공급, 건축물 등의 우선공급 기준 등 ㆍ주거 및 생활안정 대책 예시
	8호 국가 및 지방자치단체 지원사항		ㆍ해당사업에 필요한 재정지원 규모 (지방비 매칭액 별도 기재) ㆍ국가지원대상 사업별 사업비 및 요청 사업비 규모 ㆍ그 밖의 조세 및 부담금 감면과 건축규제 완화 등 규제완화 사항
	9호 재원조달 및 예산집행 계획		ㆍ사업성분석(사업비/사업수익내용 포함) ㆍ시설별 또는 용도별 재원조달계획 및 예산집행계획 ㆍ연차별 예산집행계획 및 추진계획(착·준공일정 및 운영일정 등)
	10호 지구단위계획 및 입지규제최소구역계획에 관한 계획(대통령령에서 정하는 경우에 한함)		ㆍ해당사항이 있는 경우 작성 ㆍ지구단위계획을 포함하는 경우 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제52조제1항각 호의 사항(지구단위계획수립지침 참조) ㆍ입지규제최소구역을 포함하는 경우 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제제40조의 2 제2항 각 호 사항(입지규제최소구역 지정 등에 관한 지침 참조)
	11호 다른 법률에 따른 개발사업의 시행구역과 중복하여 혁신지구를 지정하는 경우 종전사업의 시행에 관한 계획(대통령령에서 정하는 경우에 한함)		ㆍ해당사항이 있는 경우 작성 ㆍ종전사업의 명칭, 지구 등의 위치 및 면적 ㆍ종전사업의 사업시행자 ㆍ종전사업의 법령에 의한 토지이용계획, 기반시설설치계획 ㆍ그 밖에 전략계획수립권자가 필요하다고 인정하는 사항
Ⅲ. 그 밖의 필요사항
ㆍ대상지 현황분석 관련 각종 증빙자료(건축물·토지대장, 소유권 확인자료 등) ㆍ시행자를 나타내는 각종 증빙자료 ㆍ(해당사항이 있는 경우) 토지 면적 2/3이상, 토지소유자 총수의 2/3이상의 동의와 관련된 증빙자료 ㆍ평가기준에 따른 가점 항목 증빙 자료 ㆍ향후 활성화계획 수립에 관한 사항
Ⅳ. 사전적격성 검증 관련
제1호 지정기준검토서		ㆍ지정요건 항목(쇠퇴도, 국가시범지구·주거재생혁신지구 요건)
제2호 사업성분석서		ㆍ국가지원사항 분석항목(총수익, 총사업비 세부내역, 기타사항)

5. 평가검토서 양식

00 주거재생혁신지구 국가시범지구 평가검토서

- 사업명 -

2021. 00. 00.

○○시·군·구

6. 평가검토서 필수항목(목차)

Ⅰ. 사업요약
	사업개요		-지정목적, 시행기간, 범위(위치, 면적, 위치도), 기대효과
	현황 및 여건분석		-상위(관련)계획 및 법령검토, 대상지 입지·사회적 여건분석
	목표 및 추진전략		-목표, 전략, 비전 및 컨셉
	국가시범지구(혁신지구) 계획안		-토지이용계획안, 건축계획안, 주택건설사업계획안 등
	재원조달 및 예산집행계획		-연차별・시설별・용도별 재원조달 및 예산집행계획
	사업효과	주거환경 개선효과	-빈집, 노후·불량건축물 등 주거환경 개선 효과 -토지소유자 및 세입자 이주대책의 적정성 -주택공급효과
		사회적효과	-생활SOC·커뮤니티 효과, 주거비용 절감, 개발이익 선순환
Ⅱ. 국가시범지구(일반 혁신지구) 적정성
	신속성		-착준공 및 운영일정, 관계기관 협의일정(협의결과)등
	선도적 가치		-쇠퇴진단 결과, 혁신지구 기본방향 -기존 도시재생사업과의 차별성 -기존 도시재생사업과 연계방안 등 -해당지역의 주거환경 개선 가능성
	거점역할		-주요도입기능의 쇠퇴현상 해소 가능성 등
Ⅲ. 사업의 실현가능성
	부지확보		-부지권원 확인 서류 (예) 확보완료: 부동산 매매계약서, 부동산 등기부등본 등 국공유지: 재산관리청(관계부서) 협의문서, 매입관련 방침 등 사유지: 조건부 매매계약서(부지편입 후 향후 매매), 지구지정동의서 등
	사업구체화 및 운영방안		-주요도입기능계획을 확인할 수 있는 계획서(토지이용계획, 기반시설계획, 건축계획, 주택건설사업계획 등) -인구(이용인구/주거인구)·사업체·주택·상업시설 수요 추정 -시설의 입주·분양계획, 운영비용계획, 주택의 입주·분양계획 등
	사업비 적정성 및 사업안정성		-총사업비 대비 출융자 비율, 지방비 부담비율 등 재무구조의 안정성 -시행주체(지자체)의 재원조달방안 -미분양시설물 매입확약서(계획) 등
	협력기반 구축		-시행자 및 관련기관 간 MOU 등 협력체계 구축내용
Ⅳ. 기타
	부동산 영향 대응		-젠트리피케이션 방지대응책 -투기방지 등 부동산시장 관리대책
	활성화계획 수립 계획		활성화계획 수립에 관한 사항(유형, 범위, 향후 계획) * 1~2페이지로 개괄만 작성

7. 사업요약서(평가검토서용)

시도	주거재생혁신지구 국가시범지구 명칭
시군구
사업개요
위 치: 00동 0-0번지 일원(50,000㎡) 현 황: 용도지역·지구·구역 등, 대상지 현황 사업비: 억원(’20~’22) * 재정보조 00, 00, 지방비 00, 공공기관 00, 민간 00 시행자: 내 용:
핵심사업
000 센터: 규모(면적, 층수), 사업비, 사업기간, 주요기능, 입주·입점내용, 운영계획 000 주택: 규모(면적, 층수, 세대수), ″ 000 주차장: 규모(면적, 층수, 면수), ″
사업시행 및 기대효과
사업구조, 사업수지(총수익,총비용), 매각·분양·임대 등 자산처리/운영계획 일자리창출, 주거환경개선, 생활SOC 등 구체적인 기대효과
사업계획도
조감도			현황도(항공사진 등) (국가시범지구계 표시)
			도시관리계획도 (국가시범지구계 표시)

8. 세부사업요약(평가검토서용)

구 분			사업비(억원)		사업기간 (예산 투입기간)	주요 도입기능	주요 사업내용	주요 운영 형태	매각 시점	시행주체 운영주체
			총액	재정보조 (국비)
총사업비
	가. 용지비, 조성비 등
	나. 기반시설 (도시계획시설 여부 괄호안 기재)
		도로					-연장: -종류:
		공원녹지					-면적: -종류:
		주차장					-면적: -내용: 300면
		…
	다. 거점시설
		지식산업센터			‘23~’25	산업	-연면적: 3500㎡(10층) -내용: 창업공간 약50개소	분양	즉시
		행정복합타운				행정・복지		임대	8년후
		공공임대주택				주거	청년주택( ㎡타입, **세대)
		…
	라. 이자비용 등 기타
	마. 각종 부담금등 제세공과금

9. 연차별 집행계획 등

□ 총사업비

구 분	기확보	2021년 (1년차)	2022년 (2년차)	…	…	최종연도 (5년차)	계
국 비
지방비
공기업
민 간
기 금
총 계

□ 재정보조

구 분		기확보	2021년	2022년	…	…	최종연도	계
기반시설1	국 비
	지방비
	소계
	국 비
	지방비
	소계
	국 비
	지방비
	소계
	국 비
	지방비
	소계
	국 비
	지방비
	소계
	국 비
	지방비
	소계
	국 비
	지방비
	소계
합계

10. 활성화계획 수립계획

□ 활성화계획 수립계획 (1~2장 이내 작성)

계획 수립예정	2022. 상반기	유형 (경제기반형, 우리동네살리기 제외)	일반근린형
전략계획 (변경)수립 여부	(전략계획수립) 2019. 10. 16 고시(고시번호-0000) (전략계획변경(예정)) 2021. 6 예정
위치 및 면적	(위치) ○○시 ㅇㅇ구 △△동 000번지 일원 ※ 행정동+대표지번 (면적) 00,000㎡
사업기간	(혁신지구 국비지원기간) 2021~2025 (5년) (활성화계획 사업기간(예정)) 2023~2028 (6년)
활성화계획 (예정)	(전략)
	(내용)
활성화계획 고시 (예정)	2022. 10월 예정
구역계 (예정)

[별지 제1호서식] 주거재생혁신지구 지정요건 검토서 (※ 검토내용의 출처를 명확히 기재)

주거재생혁신지구 지정요건 검토서(Ⅰ)

대상지

00시 · 군 ·구 ㅇㅇ동, ㅇㅇ동 일원 (000,000㎡)

요건Ⅰ

Ⅰ. 빈집, 노후·불량 건축물 등이 밀집하여 주거환경 개선이 시급한 지역

부합여부

부합/불부합

검토내용

ㅇ 준공 후 20년 이상 건축물, 빈집, 공사중단 건축물, 안전등급 미흡·불량 건축물 등이 전체 건축물의 2/3 이상인 지역

		건축물 수	비율
혁신지구 내 전체 건축물 수		000	100%
빈집, 노후·불량 건축물 수		000	00%
	「건축법」 제2조제1항제2호의 건축물 중 준공된 후 20년 이상 지난 건축물	000	00
	「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제2조제1항제1호의 빈집	000	00
	「공사중단 장기방치 건축물의 정비 등에 관한 특별조치법」 제2조제1호의 공사중단 건축물	000	00
	「시설물의 안전 및 유지관리에 관한 특별법 시행령」 별표 8에 따른 안전등급이 D(미흡) 또는 E(불량)에 해당하는 건축물	000	00

요건Ⅱ

Ⅱ. 신규 주택공급이 필요한 지역으로서 대통령령으로 정하는 면적 이내일 것

부합여부

부합/불부합

검토내용

ㅇ 신규 주택공급 필요성

신규 주택공급 필요성에 대한 설명

ㅇ 2만 제곱미터 이내(국가 또는 법제44조1호부터 제4호에 해당하는자가 소유한 토지는 제외)

	면적(m2)
혁신지구 전체 면적
소유자1
소유자2(법 제44조제0호 *해당하는 경우 명시)
…

[별지 제2호서식] 주거재생혁신지구 국가시범지구 지정요건 검토서 (※ 검토내용의 출처를 명확히 기재)

주거재생혁신지구 국가시범지구 지정요건 검토서(Ⅱ)

대상지

00시 · 군 ·구 ㅇㅇ동, ㅇㅇ동 일원 (000,000㎡)

기준Ⅰ

Ⅰ. 인구감소: 인구가 감소하는 지역

부합여부

부합/불부합

검토내용

Ⅰ-1. 최근 30년간 인구가 가장 많았던 시기와 비교하여 20% 이상 인구가 감소한 지역 (통계청 인구총조사)

① 최근 30년간 인구변화 (단위: 명)

1985년	1990년	1995년	2000년	2005년	2010년	2015년
000,000	000,000	000,000	000,000	000,000	000,000	000,000

※ 사업지역이 여러 행정읍·면·동에 걸쳐 있는 경우 아래와 같이 작성(이하 동일)

구 분	1985년	1990년	1995년	2000년	2005년	2010년	2015년
ㅇㅇ동	000,000	000,000	000,000	000,000	000,000	000,000	000,000
ㅇㅇ동
전 체

② 최근 30년간 인구가 가장 많았던 연도 대비 인구 증감율 (단위: %)

0000년	2016년	인구증감율(%)
000,000 명	000,000 명	(-) 00.0

Ⅰ-2. 최근 5년간 3년 이상 연속으로 인구가 감소한 지역  (행정안전부 주민등록인구통계)

① 최근 6년간 인구 (단위 : 명)

2013년	2014년	2015년	2016년	2017년	2018년
000,000	000,000	000,000	000,000	000,000	000,000

② 최근 5년간 인구증감율 (단위: %)

2014년	2015년	2016년	2017년	2018년
(-) 00.0	(-) 00.0	(-) 00.0	(-) 00.0	(-) 00.0

기준Ⅱ

Ⅱ. 산업이탈: 산업이 쇠퇴하는 지역 (전국사업체조사, 통계청)

부합여부

부합/불부합

검토내용

Ⅱ-1. 최근 10년간 총 사업체 수가 가장 많았던 시기와 비교하여 5% 이상 총 사업체 수가 감소한 지역

① 최근 10년간 총사업체수 (단위: 개)

2006년	2007년	2008년	2009년	2010년	2011년	2012년	2013년	2014년	2015년	2016년
000	000	000	000	000	000	000	000	000	000	000

② 최근 10년간 총 사업체 수가 가장 많았던 연도 대비 사업체수 증감율 (단위: %)

0000년	2016년	증감율
000 개	000 개	(-) 00.0

Ⅱ-2. 최근 5년간 3년 이상 연속으로 총 사업체 수가 감소한 지역

① 최근 6년간 총 사업체수 (단위: 개)

2013년	2014년	2015년	2016년	2017년	2018년
000,000	000,000	000,000	000,000	000,000	000,000

② 최근 5년간 총 사업체수 증감율 (단위 : %)

2014년	2015년	2016년	2017년	2018년
(-) 00.0	(-) 00.0	(-) 00.0	(-) 00.0	(-) 00.0

기준Ⅲ

Ⅲ. 건축물 노후화: 노후주택의 증가 등 주거환경이 악화되는 지역 (국토교통부 건축행정시스템)

부합여부

부합/불부합

검토내용

Ⅲ-1. 전체 건축물 중 준공된 후 20년 이상 지난 건축물이 차지하는 비율이 50% 이상인 지역

① 준공된 후 20년 이상 지난 건축물이 차지하는 비율 (단위: %)

전체 건축물	준공 20년 이상 건축물	비율
000 개	000 개	00.0

[별지 제3호서식] 주거재생혁신지구 국가시범지구 지정요건 검토서 (※ 검토내용의 출처를 명확히 기재)

주거재생혁신지구 국가시범지구 지정요건 검토서(Ⅲ)

검토 항목	세부검토 항목		해당 (√)
국가 시범 지구 요건 (1개 이상)*	□전략계획, 도시기본계획에 따른 기능집적 지역거점 조성 필요지역
	□산업위기특별대응지역, 고용재난지역
	□연구개발특구
	□기타 지역 거점조성 통한 재생촉진지역으로서 다음 요건 충족지역
	-국유재산법 제57조,제58조,제59조의2의 개발 중 국유재산 포함
	-정비예정구역 도는 정비구역 해제지역 포함지역
	-빈집 및 소규모주택정비특별법 상 빈집밀집구역 포함지역
	-법률 상 역세권 중 철도역 노후화 증축・개량·연계재생 필요지역
	-전통시장 및 상점가 육성 특별법 상 상권활성화구역 포함
	-산업구조 변화, 산업시설 노후와 및 도시지역 확산으로 도시재생 필요지역
쇠퇴 기준 (2개 이상)	□인구감소지역 (2개 중 1개)	최근30년 인구 비교 가장많은감소 20%이상
		최근 5년간 3년연속 감소
	□산업이탈지역 (2개 중 1개)	총사업체수 최근10년 가장많은 시기 비교 5%이상 감소
		최근 5년간 3년연속 총사업체수 감소
	□주거환경 악화지역	준공된 후 20년이상 지난 건축물 전체 50%이상

※쇠퇴기준 항목 제출시 기준년도 표시

[별지 제4호서식] 주거재생혁신지구 국가시범지구 지정요건 검토서 (※ 검토내용의 출처를 명확히 기재)

지자체명	-사업명- *재정보조(국비 백만원, 지방비 백만원)

주거재생혁신지구 국가시범지구 사전사업성 검토서

ㅇ (목적) 국가시범지구 사업계획의 수입·비용항목으로 사업성을 분석하고  평가위원회에 분석결과를 제시하여 국가지원사항 적정여부 판단

< 작성시 유의사항 >

- 사업성 분석시 제안자가 작성해야할 수입, 비용항목은 음영표시

- 수입, 비용은 전체 혁신지구관련 총금액임 (별도 산출근거 첨부)

- 유사 도시재생·개발·복합건축사례 원용가능 (별도 원용근거 첨부)

- 수입 및 지출 시기 기재(미기재시 공사관련 비용은 균등 발생처리)

- 법 시행령 별표 5 각 항목 참고

□ 총수익

별표5 항목

항목

수익금액

금액 추정기준

납부조건 가정

1.

공공시설

조성원가 수준 매각

착공6개월 후 계약,

중도금 2회, 준공시 완납
(4회 균등)

1.

분양시설

탁상감정 또는

현재 인근 시세 기준
(분양·거래시세 및
연 임대료×임대기간)

1.

임대시설

준공시점 임대개시

매년말 임대료 납부

1.

임대시설 일반매각

임대기간 종료 후 일반매각

임대개시시점
분양시세 x 가격상승율

* 공공시설(공용의 청사 등)은 지자체 등이 조성원가 수준에서 매입

* 분양시설은 인근 분양시세 등으로 매각됨

* 임대기간 (준공시∼일반매각시점)은 통상 8∼12년을 감안 제안자 제시

* 가격상승률

구분	아파트			공공택지 지구內			도시형생활주택, 오피스텔, 공공택지지구外 연립주택, 상가
	수도권	지방 광역시	그外 지역	아파트	연립 주택	단독 주택
年상승률	1.5 %	1.3 %	1.1 %	1.5 %	1.5 %	1.3 %	0 %

(단위 : 억원)

1-1. 분양시설

(단위 : 억원, %)

구분	현재 시세	매각시 할인율	적용가
내용
* 적용가 = 현재 시세 x (1-매각시 할인율), 매각시 할인율은 도시재생 공적임대주택임을 감안 시세대비 저렴하게 공급하는 비율임

1-2. 임대시설

구분	매매시세	전세시세	임대시 할인율	적용 전세가	보증금	임대료
내용
* 매매 시세는 분양 전환 시 현금 유입 추정 시 사용 * 적용전세가 = 전세시세 x (1-임대시 할인율), 임대시 할인율은 공적임대주택임을 감안 시세대비 저렴하게 공급하는 비율임 * 보증금 = 적용 전세가 x 50% * 임대료 = (적용 전세가) x 50% x 연간 전월세환산율 * 별도로 해당지역의 해당주택유형 연간 전월세환산율 기재

(단위 : 억원, %)

□ 총사업비

(단위 : 억원)

별표5 항목	비용구분	세부계정	금액	추정기준
2.가.1)	용지비	토지매입비 (현물출자)		-감정평가금액(탁감), 기존건물, 지장물 등 포함
2.가.1)	용지비	기타취득비		-철거비용, 토지조성비용
2.나.	용지비	취득부대 비용		-취득세(지목변경에 따른 취득세 포함) 등 -법무사수수료 감정평가수수료
2.나.	조성비	조성부담금 (조례)		-하수처리원인자부담금 -상도도원인자부담금
2.가.2)	공사비	주상복합 시설공사비		-기본공사+설계용역+부대비 (유사 사례 원용 가능)
2.가.2)	공사비	공공시설 공사비		-공공건축물 유형별 공사비(조달청)
2.가.2)	감리비	설계비		-건설기술진흥법 등 관련규정
2.가.2)	감리비	감리비		-전력기술관리법 등 관련규정
2.나.	부대비용	건물취득 부대비용		-(원시)취득세 등(감면규정) -법무사수수료
2.가.4)	예비비	예비비		-조성비+공사비+감리비의 2%
2.가.4)	일반관리비	법인설립 비용		-설립등기비용 -법무사수수료 -용역수수료 (회계,법무,사업성평가 등 자문비) -금융주선비용 -외부감사비용
2.가.4)	일반관리비	분양비용		-감정평가수수료 -모델하우스비용 -광고선전비
2.가.4)	일반관리비	업무위탁 수수료		-AMC 보수 등 (리츠관련)
2.나	일반관리비	보유세		-토지분/건물분
2.가.4)	일반관리비	기타 관리비용		-감사보수, 주총 개최비용 등 -기말잔고유지
2.가.3)	자본비용	이자비용		-기금이자비용 -민간차입 이자비용
2.가.3)	자본비용	기타금융 비용		-HUG 보증수수료 -미인출수수료 -대출취급수수료

□ 사업성 분석 총괄표

항 목		금액 (억원)
1. 총수익
2. 총사업비	가. 사업비
	나. 제세공과금
3. 사업수익

□ 재원조달금액

구분	설명	금액
출자 의향 금액	보통주로 출자하고자 하는 금액 (현물출자 금액 포함)
차입 금액	기금 융자 요구액 또는 자체 차입금

□ 기타사항

구분	설명	기재란
매수확약 대상	지자체 혹은 지방공사가 선매입으로 취득하고자 하는 건축물
임차 확약 대상	임차인 구성을 지자체 혹은 지방공사의 책임 하에 직접 진행하고자 하는 건축물
최초 투자 희망 시기	분석 기준일이 되는 시점
건설 및 개발기간	개발에 소요될 것으로 추정되는 기간
희망 임대기간	혁신지구 시행자(예 : 리츠)가 임대 주체로 유지되길 희망하는 기간

※ 사업계획 내용에 따라 해당항목 가감 가능

□ 사업성 분석 결과 요약표

1. 일정

구분	기간	구분	기간	매각
설립일	2022-00-00	착공 준공	2022-00-00 2024-00-00	0개월 0000-00-00
도시계획변경		운영개시	2024-00-00
				청산
출자-계약금	2022-00-00
		운영기간	0년
				0개월 0000-00-00
토지소유권이전	2022-00-00
		운영종료	0000-00-00
부지조성기간	0개월
		회계(배당)기간	매년0월
부지조성완료	2022-00-00

2. 사업면적

구분	부지면적		연면적
사업지명	㎡	PY	㎡	PY

구분	용도		연면적
	조건	프로그램	㎡	평
임대	공동주택	행복주택
임대	생활SOC	주민지원시설
임대	상업시설	근생, 판매시설
분양	산업지원	산업지원시설
분양	공공행정	공공행정
분양	공동주택	공동주택
분양	환승주차장	환승주차장
합계

3. 총사업비

구분	금액	비율	비고
토지매입		%	직.간접공사비, 각종부담금 등 리츠운영비용 등 임대관리비용, 제세공과금 등 이자비용
공사관련		%
운영비율		%
관리비용		%
금융비용		%
총사업비		100.00%

4. 사업성 분석 결과

41. IRR	42. 사업손익

구분	IRR	배당총액	구분	금액
우선주	%
보통주	%
주주	%

5. 조달구조

구분		금액
Loan
임대보증금
선순위차입금
후순위차입금
Equity
우선주
보통주
합계

타인자본	차입금액	대출수수료율	이자율	만기
선순위차입금			%	0000-00-00
후순위차입금			%	0000-00-00

6. 사업수지 요약

구분	금액	총 비용 대비	비고
임대수입
매각수입
수입합계
토지관련
건설관련
운영비용
관리비용
금융비용
비용합계		100.00%
사업수지

7. 민감도 분석

국가지원(백만원)	지방비	재정보조 합	사업이익	주주IRR
-				%
5,000				%
10,000				%
15,000				%
20,000				%
25,000				%

별첨2		주거재생혁신지구 지정 동의서 양식

주거재생혁신지구 지정 동의서

동의자

성명(법인의 명칭 및 대표자 성명)

생년월일(법인등록번호)

주소

전화번호

휴대전화번호

동의

주요내용

혁신지구 면적

(㎡)

사업 방식

「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라

사업시행자가 토지등을 수용 또는 사용

사업시행자

본인은 「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」제55조의2제2항에 따라 (             ) 주거재생 혁신지구 내 토지등의 소유자로서 동의서를 얻으려는 자로부터 다음 각 호의 사항에 대한 설명을 듣고 이에 대하여 고지받았으며, 주거재생혁신지구의 지정 및 사업 추진에 대하여 동의합니다.

(1) 혁신지구계획의 개요, 토지이용계획, 주택건설사업계획, 기반시설 설치계획, 혁신지구사업시행자, 법 제55조의3에 따른 현물보상의 기준

(2) 제1호의 사항은 주민공람, 공청회, 지방의회의견청취, 관계기관협의, 도시계획위원회 등 관계법령에 따른 위원회·지방도시재생위원회·특별위원회 심의 결과 등에 따라 변경될 수 있음

(3) 본 동의서를 제출한 경우에도 제출일로부터 30일(주거재생혁신지구 지정 전까지에 한한다)내에 동의를 철회할 수 있으며, 그 방법은 시행령 제53조의2제4항을 따름

년     월     일

동의자

(지장날인)

(                 시장·군수·구청장·광역시장·특별시장·도지사)   귀하

동의자 소유 토지등 현황
소유 현황	토지 (총 필지)	소재지(공유 여부)	면적(공유지분)
		( )	㎡(의 )
		( )	㎡(의 )
		( )	㎡(의 )
	건축물 (총 필지)	소재지(유형, 허가 유무)	동 수
		( )
		( )
		( )
	지상권 등 그 밖의 권리		지상권 내용

첨부서류: 1. 개인정보 수집 및 이용 동의서 1부.

2. 토지등소유자 신분증명서 사본 각1부
(｢본인서명사실 확인 등에 관한 법률 시행령｣ 제4조제1항에 따른 신분증)

유의사항

1. 토지 또는 건축물의 소유자가 여러명일때는 대표자 1명을 토지등 소유자로 표기합니다.

2. 소유 토지등 작성란이 부족한 경우에는 별지에 적고 간인(間印)을 하여야 합니다.

3. 유형 : 단독주택, 집합건물(공동주택), 기타(상가, 창고 등 해당용도) 등으로 기재

개인정보 수집·이용 및 제3자 제공 동의서

「개인정보보호법」등 관련 법규에 의거 (                     )는 주거재생 혁신지구사업과 관련하여, 대상구역 토지등소유자의 개인정보 수집 및 이용에 대해 <개인정보 수집·이용 및 제3자 제공 동의서>를 받고 있습니다.

개인정보 제공자가 동의한 내용 외의 다른 목적으로 활용하지 않으며, 제공된 개인정보의 이용을 거부하고자 할 때에는 개인정보 관리책임자를 통해 열람, 정정, 삭제를 요구할 수 있습니다.

1. 개인정보 수집 및 이용 기관명 :

2. 수집하는 개인정보 항목

가. 필수항목 : 성명, 생년월일, 주소, 소유 토지등 현황

필수항목에 대한 수집·이용에 대한 동의 여부 :  (예□) (아니오□)

나. 선택항목 : 전화번호, 휴대전화번호

선택항목에 대한 수집·이용에 대한 동의 여부 :  (예□) (아니오□)

3. 개인정보 수집 및 이용 목적 : 주거재생 혁신지구 지정에 대한 동의현황 확인, 현물보상대상자 선정 등 사업시행 및 관련 정보 제공 등 안내

4. 개인정보의 제3자 제공 : 토지등의 소유여부 확인을 위해 재산, 주택관련 원천정보 보유기관에 성명, 생년월일, 주소를 제공하는 것에 대하여 동의하십니까?

(예□) (아니오□)

5. 개인정보의 보유 및 이용기간 : 사업 완료시까지

6. 동의를 거부할 권리 및 동의 거부에 따른 제약사항

위 사항에 대하여 동의를 거부할 권리가 있으며, 동의를 거부할 경우 현물보상대상자 선정 등 사업시행 및 관련 정보 안내가 어려울 수 있음을 알려드립니다.

본인은 본인의 개인정보를 본인으로부터 직접 제공받거나 「개인정보보호법」제2조제6호에 규정한 공공기관 및 관계기관으로부터 정보통신망 또는 「전자정부법」제36조 제1항에 따른 행정정보의 공동이용 등을 통하여 제공받아 수집·처리하는 것에 대하여 동의하십니까?  (예□) (아니오□)

성    명 :                (인 또는 서명)