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도시재생의 완성은 건물이 아닌 사람에게 있다

도시재생 서포터즈 성륜학

1. 먼저 충청북도 도시재생지원센터가 어떤 역할을 하는 곳인지, 그리고 팀장님께서 현재 맡고 계신 주요 업무는 무엇인지 소개 부탁드립니다.

충청북도 도시재생지원센터는 충청북도가 충북연구원에 위탁하여 운영하는 광역 단위 도시재생 중간지원조직입니다. 

각 시·군에는 기초센터와 현장지원센터가 있어 주민과 가장 가까운 곳에서 사업을 이끌고 있는데, 광역센터는 그보다 한 걸음 뒤에서 도내 11개 시·군의 도시재생이 제대로 굴러갈 수 있도록 지원하는 역할을 합니다. 

정책 연구와 제도 개선 제안, 시·군 사업에 대한 컨설팅, 현장 활동가와 주민 역량강화, 사업 성과관리와 평가, 그리고 국토부·도·시·군·유관기관 사이의 소통 창구 역할까지가 모두 광역센터의 업무입니다.

저는 이 가운데 사업 기획부터 준공 이후까지 각 단계에서 필요한 컨설팅과 정책연구를 주된 업무로 맡고 있습니다.

시·군이 사업계획을 세우는 단계부터 함께 고민하고, 사업이 진행되는 과정과 준공 이후 운영 단계에서도 현장에 필요한 부분을 찾아 지원하고 있습니다. 올해부터는 시범적으로 시작한 충북 맞춤 지원사업도 함께 담당하고 있습니다.

또 우리 센터는 적은 인원으로 운영되다 보니 사업관리, 행사, 홍보 등 다양한 업무를 센터 직원들과 함께 나누어 맡으며 충북 도시재생을 위해 열심히 뛰고 있습니다.

2. 팀장님께서는 어떤 계기로 도시재생 분야에서 일을 시작하게 되셨나요? 처음 도시재생을 접했을 때와 지금의 도시재생을 바라보는 시각이 어떻게 달라졌는지도 궁금합니다.

제가 도시재생 분야에 처음 발을 들인 건 대학원 시절 참여한 R&D 과제를 통해서였습니다. 

도시재생 경제기반형 사업과 관련된 연구를 시작으로 본격적으로 도시재생을 알게 되었는데, 처음 도시재생을 접했을 때는 솔직히 '오래된 건물을 멋진 건물로 바꾸면 사람들이 많이 찾아올 것이고, 그러면 지역이 살아날 것'이라고 단순하게 생각했던 것 같습니다.

그런데 도시재생을 알아갈수록 지역마다 필요한 것이 전혀 다르다는 것을 깨닫게 되었습니다. 

사람들이 많이 찾아오는 관광지를 만드는 것이 목표인 지역도 있고, 지금 살고 계신 분들이 행복하게 살아갈 수 있도록 하는 것이 우선인 지역도 있으며, 빈집이 많아 당장 위험 요소부터 없애야 하는 지역도 있었습니다. 

각 지역의 여건을 먼저 이해하지 않으면 좋은 사업이 나올 수 없더라고요.

또 사업의 지속성이라는 측면에서도 생각이 많이 바뀌었습니다. 사업이 끝나고 몇 년이 지난 뒤에도 살아 있는 동네와 그렇지 않은 동네의 차이는 결국 시설이 아니라 사람에게 있었습니다. 

그 공간을 누가 열고, 누가 지키고, 누가 계속 사람들을 모이게 만드는가가 훨씬 중요했습니다. 

그래서 지금은 도시재생을 '공간을 고치는 사업'이라기보다 '그 동네에서 계속 살아갈 수 있는 조건을 함께 만드는 과정'으로 바라보고 있습니다.

3. 광역센터는 충북의 여러 시·군을 동시에 지원해야 하는데, 지역마다 상황이 매우 다를 것 같습니다. 여러 지역을 지원하면서 공통으로 자주 마주치는 어려움이나 고민이 있다면 무엇인가요?

말씀하신 대로 충북은 청주처럼 인구가 많은 도시부터 인구 감소가 빠르게 진행되는 군 지역까지 상황이 정말 다양합니다. 같은 도시재생사업이라도 지역마다 사업의 목표와 방식이 달라질 수밖에 없는데, 그런데도 여러 지역을 다니다 보면 공통적으로 반복되는 고민이 몇 가지 있습니다.

첫째는 사람의 문제입니다. 사업을 이끌 주민 리더와 활동가가 대부분 고령화되어 있고, 새로 참여하는 사람은 많지 않습니다. 특히 군 지역은 몇 분의 열정에 사업 전체가 기대는 경우가 많아, 그분들이 지치거나 활동을 내려놓으시면 동네 활동도 함께 멈추게 됩니다. 그래서 사업 초기부터 다음 세대의 참여자를 어떻게 발굴하고 함께할 사람을 넓혀갈지가 늘 숙제로 남습니다.

둘째는 행정 구조의 문제입니다. 공무원의 순환보직으로 담당자가 자주 바뀌고, 현장지원센터 역시 사업 기간에 맞춰 운영되다 보니 인력이 계속 이어지기 어렵습니다. 담당자가 바뀔 때마다 사업의 맥락을 처음부터 다시 설명해야 하고, 오랜 시간 쌓아온 주민과의 신뢰가 사람과 함께 사라지는 일도 생깁니다. 현장을 잘 아는 사람이 오래 머물 수 있는 구조가 갖춰지지 않으면 사업의 연속성을 지키기 어렵습니다.

셋째는 '사업 이후'에 대한 준비가 늦다는 점입니다. 사업 기간에는 시설 공사와 예산 집행에 집중하다 보니, 준공 뒤 누가 어떻게 운영할지에 대한 고민이 뒤로 밀리는 경우가 많습니다. 막상 시설이 완공된 뒤에야 운영 주체와 비용 문제를 고민하게 되면 선택지가 크게 줄어듭니다.

광역센터 입장에서는 각 지역의 서로 다른 사정을 존중하면서도, 이런 공통 과제는 한 지역의 노력만으로 풀기 어렵다고 생각합니다. 그래서 시·군 사이의 경험을 공유하고, 중간지원조직이 지속적으로 운영될 수 있는 방안이나 사업 종료 이후의 지원 체계처럼 도 차원의 제도로 함께 풀어가야 한다고 보고 있습니다.

4. 팀장님께서는 사업 컨설팅과 성과관리 업무도 담당하고 계시는데, 도시재생사업이 잘됐다고 판단할 때 가장 중요하게 보는 것은 무엇인가요? 시설이 조성되는 것 외에 주민이나 지역의 변화도 어떻게 살펴보시는지 궁금합니다.

컨설팅과 성과관리를 하면서 가장 먼저 보는 것은 '사업이 끝난 뒤에도 계속되고 있는가'입니다. 계획대로 시설을 짓고 예산을 집행하는 것은 출발점일 뿐이고, 그 시설이 실제로 문을 열고 있는지, 누가 어떤 방식으로 쓰고 있는지, 주민 모임이 지원 없이도 자발적으로 이어지고 있는지가 훨씬 중요한 기준이라고 생각합니다. 아무리 멋진 공간이라도 문이 닫혀 있다면 그 사업은 아직 성공했다고 말하기 어렵습니다.

그동안 도시재생사업의 성과평가는 시설 조성 실적이나 프로그램 참여 인원처럼 세기 쉬운 숫자에 많이 의존해 왔습니다. 물론 이런 지표도 필요하지만, 사업이 지역에 실제로 어떤 변화를 가져왔는지를 보여주기에는 한계가 있습니다. 그래서 올해는 충북의 사업 여건에 맞는 충북형 도시재생 성과지표를 마련하는 연구를 진행하고 있습니다. 충북에서 준공을 마친 사업들을 대상으로 물리적 환경의 변화뿐 아니라 거점시설의 운영 지속성, 주민 공동체의 활동 등을 함께 살펴보고, 사업지와 비슷한 조건의 주변 지역을 비교해 사업 전후로 실제 어떤 차이가 나타났는지를 데이터로 확인해 보려 하고 있습니다.

다만 숫자로 다 담기지 않는 변화도 분명히 있습니다. 현장에 가 보면 "예전엔 인사도 안 하던 이웃이랑 이제 같이 밥을 먹는다", "동네에 나와서 이야기할 곳이 생겼다"는 말씀을 듣게 되는데, 저는 이런 관계의 변화야말로 도시재생의 진짜 성과라고 생각합니다. 그래서 컨설팅이나 현장 점검을 나갈 때는 서류상의 실적만 보지 않고, 주민분들과 운영하시는 분들의 이야기를 최대한 직접 들으려고 합니다. 정량적인 지표와 현장의 목소리, 이 두 가지를 함께 보아야 사업이 지역에 남긴 변화를 온전히 이해할 수 있다고 생각합니다.

5. 도시재생에서는 동네를 새롭게 만드는 것뿐 아니라 조성된 거점시설을 지속적으로 운영하고 관리하는 문제도 중요하게 다뤄지고 있다고 배웠는데, 실제 현장에서는 도시재생사업이 완료된 이후 거점시설과 공동체를 지속시키는 데 어떤 어려움이 있나요?

현장에서 가장 크게 느끼는 어려움은 사업을 시작할 때와 끝날 때의 상황이 많이 달라진다는 점입니다. 도시재생사업은 계획 수립부터 준공까지 짧게는 4~5년, 길게는 그 이상이 걸리는데, 그사이 동네와 사람도 함께 변합니다. 처음부터 주민 의견이 충분히 반영되지 못한 채 계획이 세워진 경우도 있고, 반대로 계획 단계에서 주민 의견을 잘 담았더라도 막상 시설이 완공될 즈음에는 함께하던 주민단체가 바뀌었거나 주민들의 생각 자체가 달라져 있는 경우도 자주 있습니다. 계획할 때 기대했던 운영 모습과 실제 운영할 사람들의 상황이 맞지 않게 되는 것입니다.

그래서 저는 시설 운영에 대한 논의가 사업 초기부터 끊임없이 이어져야 한다고 생각합니다. 특히 거점시설처럼 주민이 직접 시설을 맡아 운영하는 역할이 주어질 때는, 희망찬 미래만 그리기보다 실제 운영에서 부딪힐 어려움과 가장 안 좋은 상황까지 함께 고민해 봐야 합니다. 관리비와 인건비는 어떻게 마련할지, 운영을 맡은 분들이 지치면 누가 이어받을지, 기대한 만큼 사람이 찾아오지 않으면 어떻게 할지 같은 질문들입니다. 이런 질문을 미리 던져보고, 가능하다면 준공 전에 시범 운영을 통해 직접 부딪혀 보는 과정이 꼭 필요하다고 봅니다. 실제로 해봐야 무엇이 가능하고 무엇이 어려운지 주민분들 스스로 판단할 수 있기 때문입니다.

그리고 이런 과정을 거쳤는데도 주민들이 도저히 이끌어 가기 어려운 상황이라면, 과감하게 계획을 바꾸는 결정도 내려야 한다고 생각합니다. 처음 정한 운영 방식이나 시설의 용도를 끝까지 고집하다가 결국 문이 닫힌 공간으로 남는 것보다, 지역의 현실에 맞게 운영 주체나 기능을 조정하는 편이 동네에 훨씬 도움이 됩니다. 사업을 지속시킨다는 것은 처음의 계획을 그대로 지키는 것이 아니라, 변화하는 동네에 맞춰 계속 함께 고쳐 나가는 것이라고 생각합니다.

6. 올해 열린 2026년 제1회 충청북도 도시재생 정책세미나에서는 충청북도 빈집 활용 방안을 다뤘는데요. 지금 충북에서 빈집 문제가 도시재생의 중요한 과제가 된 이유와, 도시재생을 통해 빈집을 어떻게 활용할 수 있다고 보시는지 궁금합니다.

빈집이 도시재생의 중요한 과제가 된 이유는, 빈집이 가장 많이 생기는 곳이 바로 도시재생이 필요한 곳이기 때문입니다. 원도심과 오래된 주거지, 인구가 줄어드는 군 지역의 마을처럼 도시재생사업이 들어가는 곳에서 빈집도 함께 늘어나고 있습니다.

세미나에서 충북연구원이 발표한 바에 따르면 충북의 빈집은 2024년 기준 5,005호로 전국 평균에 비해서는 양호한 편이지만, 2017년과 비교하면 청주와 충주 같은 도시 지역에서 많이 늘어나 이제는 농촌만이 아니라 도심 안의 문제가 되었습니다. 영동·옥천·보은 같은 남부권은 빈집이 이미 많은 상태에서 새로 생기는 속도가 정비 속도보다 빠른 상황이고요.

현장에서 더 크게 느끼는 것은, 빈집이 도시재생사업의 효과를 가로막는다는 점입니다. 사업으로 거점시설을 짓고 골목을 정비해도 바로 옆에 방치된 빈집이 있으면 동네의 분위기는 쉽게 바뀌지 않습니다. 빈집은 안전과 위생 문제를 낳고, 주변 환경이 나빠지면 이웃이 또 떠나는 악순환으로 이어집니다. 결국 빈집을 함께 다루지 않으면 도시재생으로 만든 변화가 동네 전체로 퍼지기 어렵습니다.

그렇다면 도시재생을 통해 빈집을 어떻게 활용할 수 있을까요. 저는 빈집을 '한 채의 집'이 아니라 '동네의 자원'으로 바라보는 것이 도시재생만이 할 수 있는 역할이라고 생각합니다. 빈집을 개별적으로 고치거나 철거하는 데서 그치지 않고, 마을에 부족한 기능을 채우는 공간으로 연결하는 것입니다. 정비가 가능한 빈집은 주민 공유 공간이나 청년·이주민을 위한 주거, 마을 숙박시설 등으로 바꾸고, 활용이 어려운 빈집은 철거 후 쉼터나 주차장, 텃밭처럼 동네에 필요한 공간으로 만들 수 있습니다. 세미나에서 소개된 강진군 사례도 도시재생사업과 연계해 마을 곳곳의 빈집을 숙박 공간으로 바꾸고 방치된 창고를 양조장으로 되살리면서, 외지 청년들이 동네에 머물다 정착하는 흐름을 만들어 냈습니다. 여기에 도시재생으로 만들어진 주민 조직이나 마을관리 사회적협동조합이 빈집을 함께 관리하고 운영한다면, 사업이 끝난 뒤에도 빈집이 다시 방치되지 않도록 지킬 수 있습니다.

그리고 무엇보다 중요한 것은 빈집이 생기지 않도록 하는 일입니다. 노후 주택 집수리처럼 지금 살고 계신 분들이 계속 살 수 있도록 돕고, 사람들이 살고 싶은 동네의 조건을 만들어 가는 것, 저는 이것이 도시재생이 빈집 문제에 기여할 수 있는 가장 근본적인 방법이라고 생각합니다.

7. 충북에서 진행됐거나 진행 중인 도시재생 가운데 다른 지역에서도 참고해 볼만하다고 생각하시는 사례가 있다면 어디인가요? 특히 그 사례가 다른 지역과 다른 점은 무엇인지 궁금합니다.

많이 알려진 사례이긴 하지만, 저는 충주시 성내·성서동의 관아골 사례를 말씀드리고 싶습니다. 성내·성서동은 조선시대 관아가 있던 충주의 오래된 원도심으로, 신시가지 개발로 사람들이 빠져나가면서 빈집과 빈 점포가 늘어나 한때는 사람들이 잘 찾지 않는 골목이 되었던 곳입니다. 지금은 그 골목에 카페와 공방, 작업실, 숙박 공간 등이 하나둘 들어서면서 다른 지역에서도 많이 찾아오는 곳으로 바뀌었습니다.

이 사례가 다른 지역과 다른 점은 크게 세 가지입니다. 첫째, 변화의 출발점이 '빈집'이었다는 것입니다. 관아골 초입의 카페 세상상회처럼 오랫동안 비어 있던 주택들이 청년들의 가게와 활동 공간으로 하나씩 채워지면서, 70~80m 남짓한 짧은 골목에서 시작된 변화가 주변 골목으로 번져 나갔습니다. 대규모 시설을 새로 짓기보다 동네에 이미 있던 오래된 집들의 가치를 다시 발견한 것입니다.

둘째, 그 변화를 이끈 사람들이 바로 그 지역에 사는 청년들이라는 점입니다. 외부에서 잠깐 들어왔다가 떠나는 것이 아니라, 동네에 살면서 가게를 운영하고 이웃과 관계를 맺는 청년 주민들이 중심에 있고, 마을관리 사회적협동조합에서도 도시재생사업에 참여했던 청년이 사무국장을 맡아 활동하고 있습니다.

셋째, 그리고 제가 가장 높게 평가하는 부분은 사업이 끝난 뒤에 오히려 더 크게 성장하고 있다는 점입니다. 많은 지역이 도시재생사업 종료 후 동력을 잃는 것과 달리, 관아골은 사업으로 조성된 기반시설과 그 과정에서 성장한 주민·청년 조직의 힘을 바탕으로 행정안전부 로컬브랜딩 사업 같은 추가 사업을 계속 이어받으며 활동 범위를 넓혀 가고 있습니다. 도시재생사업이 끝이 아니라 다음 단계로 나아가는 발판이 된 셈입니다.